３つめのフレームは「投資法人の不動産運用」（運用フレーム）である。
「投資法人の不動産運用」は、「証券化の仕組み」「投資法人のガバナンス」の枠組みの中で、規約に定めた資産運用の対象及び方針に基づいて不動産の運用計画を策定し、資産運用会社がその運用計画に従って運用することで収益の最大化を図ると同時に運用によるリスクを限定的なものにしている。
投資法人は、資産運用会社に資産の運用に係る業務を委託しなければならず（投信法198条1項）、資産運用会社は投資家の最善の利益を図るべく運用を行う。
資産運用会社による運用が運用計画に拠らず事業部門の裁量に委ねられているならば、それは不動産金融商品としての枠組みから外れた運用であって投資家は想定外のリスクを負うこととなり、投資家保護は機能していないことになる。

「投資法人の不動産運用」は、資産運用会社が取締役会の承認決議を経て策定し、投資法人に報告された運用計画に従って行われるべきもので、運用の現場レベルでは変更することができないフレームである。

ここでは、「投資法人の不動産運用」について整理する。